如何做好物业项目管理工作？下面就来说说物业公司的基本管理单元——项目。

由于项目是业主最直观的接触物业公司管理的窗口，因此，项目管理的优劣决定了物业公司在业主心中的地位，也决定了物业公司的江湖地位。物业圈流传这样的观点，一个好的项目经理，胜过十个好制度，一方面反映了物业公司制度推进的薄弱，另一方面也充分说明了项目管理的重要性。

项目管理是整个物业管理的操作环节，是企业战略的战术完成部分。俗话说：细节决定成败。项目管理的细节也就决定了企业管理的成败。那么，项目管理的细节重心在哪里呢？在品质、运营和客户关系。

要做好这三方面的细节，一个好的项目物业管理方案是非常重要的，一个项目第一次做项目物业管理方案，一般是在项目招投标的时候，那时的方案，更多是为了投标和费用测算使用，与实际管理的契合度并不高。

项目交付后，随着业主的入住，各个时期的管理特点和业主需求也逐渐表现出来。交付初期，项目管理主要在集中在二次装修，这段时间物业管理日常打交道更多的是装修人员，二装管控、作业安全、客户沟通是阶段工作重点；集中装修阶段结束后，业主陆续入住，这个时期的物业管理重在和业主建立互信，形成良好的管理习惯和氛围；业主们稳定入住后，进入第三个阶段，通过多元服务，增强业主的居住认同，推动社区文化的形成。

一个好的项目物业管理方案：

首先要有准确的定位，对业主的定位、对服务的定位、对员工的定位，准确的定位既保证了业主的需求得到满足，又避免了不切实际的目标要求。

其次要有明确的标准，在管理上，要质价相符，在服务上，要物超所值，这样，未来才有潜力可挖。

第三要有相应的工作要点，工作要点分为重点、难点、亮点，重点就是常态化管理要素，包括基准品质和风险控制，难点就是需要集中优势兵力打歼灭战的问题，亮点就是有鲜明特征的，客户接受并认可的的服务。

这三者融会贯通于物业管理方案中，项目管理的方向感和实操性就得到了保障。

项目物业管理方案制定后，如何确保方案得以很好的执行和实现呢？这就要求项目团队围绕以下七条主线开展工作。

清晰的作业标准。从严格的意义上说，作业标准是项目管理合同的组成部分，是服务承诺和企业征信标准的重要依据，项目作业标准根据“同类同质化、异类差异化、总体标准化”的原则进行制定，同时结合当地的法律法规，使之具备合法性和可操作性。作业标准和与之匹配的检查考核制度，是项目日常管理的基本保证。

科学的作业流程。作业流程是工作环节流转衔接的制度规范，旨在提高劳动效率，减少工作中的推诿、扯皮、职责不清的现象。流程设计的科学性，能够最大限度的协调不同工种之间的工作调度，大大降低矛盾发生的概率，对于工作量优化和人员编制起到至关重要的作用。

突出的作业亮点。物业项目管理有个特点，“100-1=0”，就是说，你做了100 件达标的服务，只要有一件不达标，就前功尽弃，一切归零。为了避免这种尴尬，项目管理就需要有亮点服务来增强记忆感。亮点服务不一定需要什么高大上的东西，而在于细节的极致。亮点服务要满足三个要求：鲜明的特征、突出的表现力、良好的接受度。简单说，就是可感知、可传播、可持续。

及时的作业考核。项目的考核，在目标任务上，是以月度、季度、年度为考核维度，不同时间段考核的目标和重点不同，目的是确保过程的稳定和结果的可靠。在操作任务上，则是日考核，每位员工每天的工作状态和工作效果都要进行实时的考核，才能确保工作标准和要求不走样。

协力的作业团队。项目管理强调的是集体英雄主义，特别要克服个人英雄主义。个人的良好表现可以作为模范，带动团队形成你争我赶、积极争先的氛围，但是切忌过度依赖个人能力，导致忙的忙死，闲的闲死的严重工作量不平衡状态。在团队中要弘扬分工不分家的集体主义精神，同时又要树立鞭策后进，激励先进的工作环境。

和谐的作业氛围。项目经理要树立核心意识，对团队充分赋能，激活团队的工作热情，要懂得尊重、理解、爱护员工，同时不能放松对员工的工作要求和指导，营造既团结互助又独立自主、既严肃紧张又活泼和谐的团队作业氛围。在作业氛围的营造中，不但要注重员工内部氛围，也要关注社区、业主、上级公司的氛围营造，内外上下联动，推进工作的全面开展。

良好的作业成效。项目是物业经营的基本单元，经济效益固然是首要考量的，社会效益也不能偏废。项目除了基础收费，如物业费、停车管理费外，其他经营收入也是重要的补充，在其他经营收入的获取上，要打开思路，真正以业主需求为导向提供多元服务，避免以侵权方式获得其他经营效益。只有把业主的利益放在首位，才能够赢得业主的信赖，并在此基础上，以自己的诚信付出，得到更大的回报。

物业项目管理做为物业公司管理的基石，既承担企业生存的重任，又肩负企业品牌的依托，在这个意义上，要求物业集团总部和区域/城市公司对物业项目要有服务意识，只有这样，物业项目才会把这种服务意识传承到客户身上。

物业项目自身要有精工意识，牢牢把握业主需求这个命根子，全方位的满足业主需求，向海底捞学习，有条件要上，没有条件，创造条件也要上。只有把业主服务到生活不想自理，才能让自己立于不败之地。