物业管理企业目前正面临严峻的生存挑战。市场环境日趋恶劣，开发商高品质要求与物业管理低档次运作矛盾突出，业主维权意识增强，运营成本直线上升，员工流动性大，执行力差等问题严重困扰物业管理的良性运作。

而物业项目管理则是企业运作的核心，项目经理的执业能力直接关系到项目运营结果与客户满意。如何提升项目经理的执业能力，如何运用精细化管理的思路和方法寻求解决对策，是目前行业急需解决的问题。

项目经理在物业项目管理过程中往往要面对建设单位工程遗留问题、团队员工难管理问题、现场品质无法保证问题、钉子户难缠问题以及项目经营困难等一系列问题。项目精细化管理无疑就是最好的工具。

第一节：什么是精细化管理？

一、精细化管理的起源与发展

二、物业项目精细化管理解析

第二节：物业项目-如何应用精细化管理？

一、物业项目前期管理-如何应用精细化管理？

1. 存在焦点问题一：如何确保物业管理定位与房地产项目匹配？

2. 存在焦点问题二：开发商遗留问题，责任转嫁到物业管理（工程质量、设备设施、销售承诺）；

3. 存在焦点问题三：开发商/业主/物业责任不清，最终物业公司买单（施工/接管验收/二次装修）；

4. 存在焦点问题四：业主认为开发商与物业是一伙的，房屋买卖与物业服务混为一谈；

二、物业项目内部管理-如何应用精细化管理

1.存在焦点问题一：同样的工作内容不同的员工其结果往往差异性很大，如何解决员工不会做的问题？

2.存在焦点问题二：员工没有责任心，得过且过，如何解决员工不想做的问题？

3.存在焦点问题三：员工执行力不强，凡事打折扣，如何解决员工做不好的问题？

三、物业项目现场管理-如何应用精细化管理

1. 存在焦点问题一：安全问题防不胜防（防盗、防火、防高空抛物、防电梯事故）；

2. 存在焦点问题二：设备维护成本与能耗成本高居不下（电梯、空调、安防系统）；

3. 存在焦点问题三：房屋年久失修，缺乏维修资金，物业公司修也难不修也难；

4. 存在焦点问题四：分包方说的和做的不一样（员工素质低、质量不稳定）

四、物业项目客户管理-如何应用精细化管理

1. 存在焦点问题一：客户沟通困难，业主不讲理，认为物业没做事；

2. 存在焦点问题二：什么事都投诉物业，邻里纠纷多，公说公有理，婆说婆有理，清官难断家务事，业主动不动就以不交管理费来说话；

3. 存在焦点问题三：钉子户难缠，上辈子做了孽，这辈子做物业；

五、物业项目经营管理-如何应用精细化管理

1. 存在焦点问题一：物业管理收费难，钉子户收费难上加难；

2. 存在焦点问题二：多种经营看似好，做起来风险大，利润低；

3. 存在焦点问题三：工资年年涨，成本年年增，物业费十年如一日；

第三节：物业项目-如何建立精细化管理？

1、如何培育员工树立精细化管理的观念？

2、如何建立精细管理制度体系？

3、如何进行绩效管理与考核？

4、如何有效提升员工执行力？

5、如何培育一支优秀的员工队伍？

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