倒回几十年前，还没有“物业”这一讲究说法，20世纪以来，“物业”这一新型岗位逐渐被人们熟悉，以来及千家万户都离不开物业的管理。近几年更是物业发展、物业扩张的黄金时代。

大数据分析，我国物业管理行业市场规模 已达到7000 亿元，目前以基础服务收入为主，增值服务收入占比呈逐年递增的态势。基础物业服务收入中住宅业态、非住宅业态占比分别为 47.6%、52.4%。非住宅业态面对单一业主市场化程度更高，同时有着物业费单价、收缴率高的优点，整体看盈利能力更强，成为物企积极拓展的重要方向。

增值服务收入中社区增值服务、非业主增值占比各约 50%。非业主增值服务的基础是地产开发，受房地产开发、销售、交付的影响较大，与房地产周期紧密相关。社区增值服务具有业务场景丰富、种类多元的特点，且一定程度上独立于地产周期，将成为行业利润的重要增长点。根据我们的测算未来 5 年行业整体营收增长率在 15%-20%之间，呈现持续向好趋势。

基础物业服务收入增长来看，住宅业态关注地产竣工，非住宅业态关注渗透率提升。现阶段基础管理面积仍是物业管理行业增长的主要驱动因素。受益于未来5 年地产竣工的高增长，住宅、非住宅预计每年分别有 7 亿平方米、2.5 亿平方米的增量规模。同时，现存老旧小区改造整体市场规模为 1000 亿元，“放管服”改革会带动非住宅物业渗透率提升，相较现在的市场规模有 7600 亿元的增量空间。

增值服务收入的增长主要看科技赋能的社区增值服务。头部物企通过自己的服务 APP 布局门禁、线上缴费等功能形成天然流量，同时进一步丰富 APP 服务到在线商城、家政、家装宅配、旅游、理财等社区增值服务。目前行业整体科技应用普及率不高，流量变现商业模式尚不成熟。但是我们仍看好社区增值服务的未来发展前景，首先社区增值服务受地产周期影响最小、毛利率最高。其次在互联网巨头和物企龙头的参与下，科技应用会被不断输出，普及率会进一步提升。

集中度持续提升，资本助力行业整合。行业目前呈现小而散的格局，集中度CR10 为 11.4%。头部物企因背靠房地产开发企业，同时拥有股东背景、资金、口碑等优势，加速规模扩张。2018 年以来赴港上市的物业企业增多，进一步带动了行业内并购增加。收并购是物业企业规模快速扩张的重要选择，未来仍会是物业企业上市及并购的大年，助推行业集中度进一步提升。

孙凡布局建议：建议积极参与到物业企业发展过程中，为物企客户定制投行、零售、公司业务的综合服务方案。